太危险!中国房产税完全是走在刀口子上

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  中国财政部长日前在《人民日报》发文,谈论财政制度改革。但是媒体却对其洋洋洒洒几千字熟视无睹,仅对其中短短几行字特别感兴趣,为什么?无它,但因房产税耳!上海经济学者沈凌认为,这种税制既不合理,也无法达到持续性抑制房价的效果,甚至是”非常危险的政策“。

  房产税是悬在中国楼市上方,也是悬在中国改革开放四十年成果之上的达摩克里斯之剑。因为在过去四十年里面,一般的老百姓辛辛苦苦积累起来的家庭财富,一多半凝聚在房产上。中国住房自有率超过80%,远高于发达国家比如德国。如果未来对房产征税,实际上就是对老百姓过去四十年辛苦工作的劳动成果征税。

  那么,这样的财产税合理吗?

  不少专家引述美国或者德国的例子,认为这些发达国家都在对房产征税,为什么中国就不可以呢?”淮南为橘 淮北为枳”的道理告诉我们,同样的树在不同的环境条件下会有不同的果实。德国这样的发达市场经济国家,土地基本私有。对房产征税,实际上是对房产脚下的土地征税。因为你房产坐落于这个位置,享受了周边的公共设施的便利性,所以需要为此付费。这是房产税的法理基础。你交的房产税也都用于社区公共设施的改善,进一步增加了你的土地的价值(体现于房价的上涨)。

  而中国的土地本来就不是房屋所有人的,而是房主向政府租赁来的,目前体制大体上是70年的使用权,也有不少是更加短的时间。前一段时间温州就有部分的20年租赁期的土地使用权到期了,住户在出售房产时遇到了法律上的障碍。所以从理论上讲,土地周边的公共设施的改善带来的土地增值,并不属于房主,在土地使用权到期之后,国家是有法律依据将土地收回,或者重新估价,按照新的使用权价格再次出租的。因此,作为土地的租赁者,中国房主有什么理由为了不属于自己的财产缴税呢?

  中国政府在建立出租土地的制度时,参考的并不是德国这样的市场经济国家,而是学了香港。香港当局因为本来就是从清政府手里租了一百年的土地使用权,所以也不可能出售土地,只能转租土地。所以,香港政府也从来没有向房主收取什么房产税。现在中国政府卖地的时候学香港,手里保留了土地所有权;征税的时候又想学德国,实在是不太讲道理。

  新的税种不合理,那么现有的中国特色的制度好不好呢?

  其实在我看来,中国政府现有的土地批租制度并非不好。它至少解决了发展中国家城市发展初期对资金的迫切需求。我倒认为:如果中国政府真的如习近平主席所说,有点儿制度自信的话,那么就应该坚持这个好制度,不要照猫画虎学习西方的房产税制度才对。

  举例来讲:某块土地的价值一百万,按照2%的税率征收房产税,政府每年收入两万元,这或许足以支付周围的公共设施,比如地铁,的维护费用。但是对于发展中国家的政府来讲,目前需要的是建设一条新地铁,而不是维护一条老地铁。这样对资金的需求不是2万元,而是100万元。那么可能的办法就是政府举债,向银行借款修地铁,然后用未来的税收收入偿还。这样就形成了政府公债。

  现在的中国土地批租制度就是把未来70年的房产税一次性收取了,于是就刚好提供了修建新地铁的费用,并不需要政府来负债经营。而房主一下子拿不出这70年一次性缴纳的税怎么办呢?他们通过房产抵押贷款从银行获取资金,用未来数年的个人收入还本付息。实际上是用老百姓举债的办法修建了新地铁,这样形成的是家庭私债。

  那么用私债代替公债,会不会更加有效率呢?

  政府发公债修建公共设施,最缺乏的是效率考量,因为它缺乏市场竞争的制约。一旦政府规划失误,某个地方用公债修建了公共设施却没有人住,收不到房产税,形成债务负担,就要全体纳税人强迫承担,政府本身并没有能力对此负责。而现在中国政府的土地批租价格是用招投标形成的,于是就比单一的税率有了更加多的弹性。一块地的批租价格高不高是由市场决定的,也是由房东承担风险的。一个地方土地价格太低,就是市场发出的信号:这里不需要大兴土木;如果这个地方高价拍出了土地以后没有人住形成资源浪费,并不需要全体纳税人承担风险,仅仅是这些投资人投资失败而已。

  至于有人认为可以通过开征房产税来抑制房价的想法,我觉得这样的抑制效应顶多就是一次性的,开征新税而不取消原有税费,当然会抑制交易,有助于降低房价。但是一旦开征以后呢?税率相对稳定,并不能时时刻刻调整,房价高了低了都有一个稳定的房产税率;还不如土地批租的拍卖制度,其价格(其实就是70年房产税的税率)更加富有弹性,从而可以对房产市场做出灵敏反应。

  现在还有人担心:政府收到了70年一次性缴纳的土地租金,全部用于公共设施的建设,钱用完了,以后这些基础设施的维护费用怎么办呢?

  这或许是德国按年征收房产税的好处所在。但是在目前中国的土地批租制度下,并非不能解决这样的问题。比如,政府可以规定所有土地批租所得款项的一定比例(比如10%)存放于某个公共基金,作为未来的维护费用。这样的制度并不是我首创的,中国政府已经在运用,比如中国房主买了房子以后都要强制缴纳一笔公共维修基金,只不过目前这个基金仅仅用于公寓楼内的公共设施维护而已。如果把这个逻辑运用于政府的土地收入,那么也照样可以解决城市政府维护整个城市的公共设施的费用,而不需要花费巨大的社会代价开征不讲理的新税种。

  所以,即使从政策制定的成本收益比来讲,开征房产税也未必是一招好棋。

  最后,千万不要低估开征房产税的社会代价。

  为什么我认为开征房产税的社会代价会很大?不仅仅因为这是对过去四十年改革开放成果的征税,而且这会造成社会阶层的割裂,也会引发对产权保护的怀疑,最终阻碍中国经济增长。这对试图复兴中华的现政府来讲,实在是非常危险的政策。

  不少人现在推测:房产税会采取累进制,也就是对多套房征税,而豁免首套房。暂且不说这样设计的合理性。但就这样的设计效果来讲,无非是”杀富济贫”,必然造成富人对产权保护制度的怀疑,从而抑制投资,加速用脚投票。这或许会比”李嘉诚出走”的消息更加有杀伤力。

  而且,即便对多套房征税,也未必对穷人有好处。因为多套房一般来讲是用于出租的出租房。对出租房征税,其税收负担必然会在房东和房客之间分摊,具体的分摊比例由当时的市场情况而定。在大城市,由于中国城市化进程还在继续,新人口流入,对租房需求略显刚性,那么这样的税收负担就会主要由房客来负担。这是经济学最基本的道理。