美国人做了什么?竟然让房租价格不再上涨了

  金融危机已经过去了近十年,在此期间美国房屋租金缓慢而稳步走高。但根据Rent Cafe近日发布的报告,美国房屋的平均租金可能最终止步于7月份的每月1350美元,环比仅增长0.1%。

  美国全国各地的房租仍在稳步攀升,但增长已然放缓,而且幅度颇大。根据Yardi Matrix的最新数据,今年7月,全国范围内租金环比仅增长0.1%,同比仅增长了2.6%。

  在很大程度上,这种全国性的租金增长放缓要归功于过去一年里大量涌入市场的新公寓,以及预计的到2017年底之前还会有数千套公寓投入市场。预计今年是过去20年来公寓建设涨幅最大的一年,将有近34.7万套新公寓进入市场,比去年增长了21%。

  79e263971f42a6c_size18_w600_h309

  图1:全国平均租金水平

  对于读者来说,这不足为奇,因为过去几个季度里,尤其是纽约(专题)和旧金山(专题)那些价格畸高且针对千禧一代的公寓租金涨势疲软,这已经成为我们经常谈论的话题。下面是最近的一些例子:

  公寓销售暴跌20%,纽约房地产泡沫破灭;

  挂牌时间延长且折扣力度加大,纽约的房地产价格第四季度暴跌;

  价格调整正在进行,旧金山的房屋销售暴跌至2008年以来的最低水平;

  从业以来房屋租金首次下跌,房地产经理警告“经济衰退即将来临”。

  正如我们几个月前指出的,毫无疑问,跟几乎所有泡沫一样,租金上涨停滞是多种因素导致的大规模、持续多年的多户型住宅供应泡沫的一种表现,这些因素中包括地产商的廉价借贷成本。

  根据下图,目前在建的多户型住宅数量处于历史最高水平,并已超过此前的泡沫峰值40%。

  
d60dc28cafd3d8b_size22_w500_h389

  图2:多户型住宅建设处于历史高点

  不过,尽管租金上涨确实在放缓——房屋建设确实在发挥作用,但其影响仅局限在少数市场。正如Rent Cafe指出的,64%的新房屋供应只出现在美国的前20个大城市。因此,今年迄今为止表现最差的租赁市场也是租金最贵的市场,以及吸引了最多资金用于新开发项目的市场。

  即将进入市场的公寓不仅降低了全国的平均租金水平,而且使美国历史上租金最贵的市场变得便宜。Yardi Matrix公司的高级分析师Doug Ressler说:“大量公寓进入市场对所有租房者都有好处,尤其是对那些租住在租金比较昂贵地区的人而言。”“更多的公寓意味着更多的选择。最终,租房者更有讨价还价的筹码。”

  比如,曼哈顿。长期以来,纽约市市区一直是全国租金最昂贵的地区,但由于最近租金同比下降3.1%,以及庞大的库存住房,该地区日益增长的人口逐渐有能力在此生活。2017年,有7000多套公寓进入市场。目前该地区的租金为4054美元,较年初的4154美元大幅下降。

  Ressler称,由于大量新公寓进入市场,部分社区被迫提供大量设施以保持竞争力。他说:“这些新公寓所在社区通常配有高档设施,包括全天候的健身中心、瑜伽馆、屋顶农场和宠物水疗中心。有些地方甚至会提供优惠,比如一个月免租金,或免费的健身会员卡。提供这些优惠的地方并不限于那些特别受欢迎的市场,比如纽约或旧金山。明尼阿波利斯的租赁市场也出现了大量新的顶级公寓,纳什维尔和奥兰多也是如此。”

  4a70b9349c4dca6_size36_w600_h392

  图3:房租同比下滑的美国城市

  与此同时,在就业市场更繁荣、整体支付能力更强的地区,租房需求仍在增长,再加上缺乏资本投资,这些因素都在推动租金大幅上涨。

  德克萨斯州的米德兰就是一个很好的例子。德州去年新增就业人数超过31.9万人,失业率创历史新低。米德兰是该州失业率第二低的城市。6月份,只有3.5%的居民没有工作。过去几年里,健康的经济状况导致人口大幅增长。自2010年以来,已经有超过25000人搬到了这个地区。公寓建设一直无法跟上人口增长(以及随之而来的租房需求上升),这使得该城市的租金飞涨。如今,在米德兰租房的租金每个月平均达1180美元,相比去年同期大涨18.1%。附近的奥得萨也遇到了类似的问题。该市的房租在过去一年里上涨了13.4%,7月份达到1013美元。

  最后,以下是美国2017年7月底,前10大最昂贵和最便宜的租房市场。毫不意外,纽约和加州仍然是最昂贵的租房市场,而南部和中西部的市场仍然是最便宜的租房市场。或许这就是为什么所有关于美国国内移民(专题)的研究都显示,大量的人口从房租高的城市迁往房租低的城市。(双刀)

  
7da16c17eee50b1_size34_w600_h455

  图4:租金最高和最低的前10大城市(截至2017年7月)